经营成本之租金

　　9月12日国家发改委发布消息称：据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%。从发改委公布的数据来看，今年6月7个城市房价同比上涨7.1%，5月同比上涨6.4%，4月新房同比上涨5.3%。由此可见，国内房地产涨势依然，而且涨幅加大。房价涨过不停，铺价铺租必然水涨船高，国内各行各业经营成本必然增加。那么，中国灯饰照明领域经销商的租金又会上涨多少呢？又会对整个行业产生什么样的影响呢？关注经营成本，关注——

　　历史背景：商铺租金两涨到今天

　　从可以忽略不计到经营成本

　　“租金”，一个看似毫不起眼的词句，却不知道左右着多少商家兴衰的命脉。在改革开放之处，在各种生产资料和生活物资仍然处在供不应求的状态下，商家的经营利润可以用暴利来形容。加上当时醒悟过来的人还少之又少，绝大部分人还在为心中姓资还是姓社的问题左右不决，因此敢于公开从商经营的，大部分人都是使用自己现有的门面经营。少数人就算租用别人的门面，交租金也只能是悄悄的交，大部分仅仅是象征性的收取一点而已。所以，当时的商铺租金成本对于商家来说几乎可以忽略不计。

　　但是，随着改革开放的不断深入，当人们不再为到底姓资还是姓社争论和矛盾之时，商铺不仅成为了街道的通常风景，更是城镇居民赖以谋生、求利甚至养老的工具。于是，在上世纪九十年代初期，商铺租金出现了一次大规模的上扬，宣告商铺成本可以忽略不计的时代一去而不返。也就从那时开始，商铺便开始成为人们投资获利的重要工具，并在此基础上出现了各种各样的商铺集群，亦即各种各样的专业市场。因此，租金便开始成为商家经营的一项成本。不过，这一时期的租金并不包括太多的水分，仍然是处在一个质朴、实在的价位，换句话说，仅仅只是商铺租金从过往的不合理的低廉，回归到一个相当合理的时期。

　　第一轮上涨 浙商炒铺引起商铺租金全面上涨

　　时光来到上世纪九十年代中期，一批原来以走乡串寨为业的浙江行商在完成了原始积累之后，便开始在全国各地大量租赁商铺，由行商转为坐商。这种业态转移，开始并不怎么突出。但当出租商铺的当地人以为大赚了浙江老板一笔的时候，有东方犹太人之称的浙江商人突然明白过来——商铺本身就是一个能够快速增值的投资工具。因此，他们立即抱成团，开始有组织、有目的地炒作商铺，，直接导致了商铺租金真正意义上的第一轮暴涨。这种情况的出现，迅速推动了各类专业市场的诞生。但包括灯具市场在内的这些专业市场，也都成为了浙商投资赚钱的新工具。

　　从本报过往的调查发现，国内八成以上的灯具专业市场在刚刚建成的时候，都全靠浙江灯商支撑起来。时至今日，仍然继续经营灯具的浙江灯商占比下降了三成左右，而离开了灯具行业的不少浙江灯商已经变成了炒铺一族，有的浙商干脆在全国各地抱团或者通过浙江商会集中实力，在当地大量建设浙江商城、浙江商街，从炒作单个铺面开始迈上炒作专业市场。

　　第二轮受房地产走势牵引上涨

　　到1997年，当国家不再对行政事业单位实行住房分配制度之后，宣告中国房地产兴盛时期到来。过去在城镇居民生活当中似乎并不重要的房屋一夜之间变成了商品后，房屋的价格便一直默默上涨。到了2003、2004年，这种趋势随着一批实力地产企业的形成而越来越明显。再到2005年，北京、上海、广州、深圳等地新建住宅的价格便开始迅速飘红。时至今日，全国房屋价格比2005年来翻了一倍还多。房价上涨了，本是“一条船上”的商铺租金也随之超出理性地上扬，由此直接导致了商铺租金大幅增长。

　　但是，在国民经济日益繁荣、房地产不断上涨的同时，国内各种商品却因为总体上供大于求而陷入价格战的泥潭，绝大部分商品的价格随着房地产和商铺租金的价格上涨而不断下跌，商家经营空间迅速缩小。比如作为重要消费品的汽车行业，目前销售新车几乎无利可图，甚至还要亏本销售，商家只能依靠高附加值的售后服务来支撑发展。作为中国新兴朝阳行业的灯饰行业目前虽然仍有部分利润空间，但同样面临着灯具价格无法上涨，为了应付白热化的市场竞争甚至还要打价格战，商铺租金以及人力等经营成本却在持续上扬的困难局面。那么，到底涨了多少？

　　现状：租金上涨促进行业洗牌

　　8个百分点开始洗牌

　　在今年早些时候，本报接到了很多关于商铺租金变化的消息，了解到相当一部分灯具经销商处境艰难。因此，专门针对这种情况进行了调查。调查结果显示，和去年相比，今年全国灯具专业市场的租金总体上趋于稳定上涨，全国平均涨幅在8个百分点左右。这种幅度仍然属于理性上涨范围内。

　　但是，将这8个百分点放在整个灯具市场上来看，其影响已经非同小可。据调查显示，目前灯饰照明行业产品同质化严重，同类产品之间的竞争日益白热化，其中除了极少数知名品牌外，绝大部分灯饰产品，尤其是中、低档产品已经陷进价格战的泥潭。因此，8个百分点对于经营中、低档产品的经销商来说已是重若千斤，并且极有可能导致实力不足的中、低档灯具经销商无利可图而停业。换句话说，商铺租金上涨这8个百分点，已经揭开了中、低档灯具产品经销商的大洗牌序幕。此外，从国内最大的灯饰照明产品基地灯都古镇调查发现，往年9月的古镇早已经是万商云集了，很多厂家也进入了紧张的加班加点生产时期。但今年不少厂家反映，今年仍未出现过往旺季到来时的繁忙现象，不少厂家，尤其是中低档产品生产企业至今仍然空闲。这一现象也说明下游经销商经营吃紧。

　　仓库面积悄悄加大

　　记者在这次调查中看到，相当一部分商家正在扩大自己的仓库面积。从这一现象可以看出有部分商家经营实力正在提升。不过，在仓库面积增加的同时，库存压力有可能随之增大。其中，少数在当地人脉强的商家有可能会往隐性渠道方面发展，极少数商家更有可能关掉门面而专门从隐性渠道方面寻求发展。

　　实力经销商暂时“稳坐钓鱼台”

　　从本次调查发现，各地专业市场对实力经销商普遍实行优惠政策，他们的租金总体上讲基本维持在去年水平不变。而实力经销商由于通常所代理的品牌当中都会包含有一个或者数个优秀的一线知名品牌，因此，他们受价格战的影响相对很小，仍然拥有一定的利润空间。除此之外，由于实力经销商经营的产品种类、品类繁多，风险承受能力相对较强，不少实力经销商不仅拥有批发、零售渠道，还拥有一定数量的分销网点和工程、家装方面的隐形渠道，因此租金上涨8个百分点对他们来说影响不大。由此可见，在本轮经销商洗牌结束以后，灯具经销行业将会呈现出实力经销商瓜分各地市场的局面。而中、低档产品经销商的淡出，同样会导致上游品牌意识差、产品档次低、产品质量差、综合实力不足的一批小型灯具生产企业结业出局，并会影响到再上游的低档配套企业关门大吉。从这个角度来看，商铺租金适当上涨是行业健康发展的一种表现。

　　趋势：经营业态相应生变

　　经济发达地区业态开始变革

　　在这次调查过程中，西南、东北两大区域商铺租金总体上保持稳定，未出现明显的上扬，而华东地区涨幅最大，平均涨幅超过10个百分点。北京、广州、上海、深圳等中心城市受房地产泡沫影响，上涨幅度不小。但正所谓“穷则思变”，北京、广州、上海、深圳等地经营成本高速上涨不断“压榨”利润空间的同时，也逼迫更多商家不得不从各种隐性渠道寻求生存和发展，隐性渠道无法避免地成为竞争焦点。因此，在未来数年之中，项目经理以及工程业务人员、工程规划设计师、项目工程师、工程预决算人员将成为各大城市灯饰照明行业十分抢手的专业人才。而眼下较为紧缺的导购员则会趋于饱和。

　　买铺经营可能出现

　　通过本次调查发现，很多经营中、低档产品的经销商已经无法避免地面临着行业大洗牌，这种局势对于大部分实力欠缺的灯饰经销商来讲可能会面临结业和转行的选择。但由于目前国内房产经营按揭贷款方面的快速发展，很多不愿结业和有一定实力的经销商可能会走向买铺经营的局面。从目前整个行业的租金水平来看，经销商所上交的租金和按揭买商铺所需偿还的金额相差无几，既然交给市场或者街道也是交，为何不自己贷款买下商铺？这种情况有可能导致灯具一条街的重新出现。因为现有专业市场的商铺能够出售的不多，但各地城市建设方兴未艾，新建成或者正在建设中的楼宇商铺为数众多，这些新建的商铺不失为那些既不愿意认命结业、又想继续经营下去的经销商的一种选择。

　　专业市场经营面临同样风险

　　这一轮的租金上涨，姑且不论包含多少水分和泡沫，但导致小经销商洗牌的趋势难以避免。当一轮洗牌过后，全国各地灯具专业市场同样会面临着经营风险：首先是大户经销商左右市场经营命脉。如果一个专业市场的大户经销商联合起来，专业市场方面很有可能无法控制自身商铺的租金涨跌。其次，新一轮炒铺现象可能抬头。由于小经销商洗牌出局，部分商铺必然转手，这一转手之间，肯定会导致租金变化。因此，稍有处理不当，便会面临牵一发而动全身的困难局面。

　　超强实力商家租断市场经营

　　从目前市场情况来看，部分灯饰经销商已经完成了一定资本积累，而且从长期以为的经营可以看出，实力经销商不仅在整合上游资源的活动中具有一定话语权，在与专业市场博弈的过程中更有影响力。因此，不排除有实力的经销商会通过蚕食或者其它方式，将专业市场商铺逐步纳入自己囊中进行转租或者增加代理品牌。说不定部分规模不是很大的市场甚至有可能会被实力超强的商家整体租赁下来经营。因此，在未来的数年中，我们或许会看到更多的“灯玛特”出现。

　　那么，到底这种发展趋势会在多长时间内变成现实？是不是仅凭租金上涨就足以导致这种趋势进程的加快呢？详情敬请关注下期本报特别策划专栏。

　　平常心态看涨跌

　　心中突然响起那首“滚滚长江东似水，浪花淘尽英雄……”，社会市场的发展就如同时光岁月一般，总是沿着市场规律前进而不回。很多时候无非就是“当局者迷、旁观者清”而已。

　　本报一线的记者在执行这次调查活动当中发现，大部分专业市场和商家都不太愿意透露自己的真实租金数额，很多提供了数据的商家以及专业市场一再要求不要在文章中出现他们的真实数据。其实，大家的担心既不无道理，也不必太过在意。

　　那么，到底如何看待租金问题？一线商家如何应对？

　　对于租金问题，涨跌都是一个社会市场行为。如果大家经营利润都无法支撑起来时，相信商铺租金想涨也难。就算有人再炒，也只会越炒自己陷得越深。假如炒到经销商都承受不起的时候，也就不会有人再来买单。就如同目前上海、北京、广州、深圳等地部分炒楼的商人和地产商一样，他们虽然天天地喊涨，天天在喊房子不够卖。但事实上价格涨了，却有价无市。所以，眼下的各大城市均出现了十分讽刺的风景：房地产商吹捧得如何如何紧俏的楼盘，一到晚上便只有几盏孤灯，有的还是看楼的工人和保安，事实上一切都是地产商和炒家在背后瞎整——所谓的紧俏华屋，其实不过是他们炒作的诱饵。现在这些城市的房价涨到过万元人民币一平方米，除了暴发户和贪官污吏，普通老百姓如何买得起呢？买不起怎么办？一位网友说得很好：“等地产商和银行跳楼以后我们再买房吧！”

　　因此，各地专业市场切不可跟风喊涨，商铺租金必须控制在一个合理的范围，要给商家发展的余地，才能避免商家“造反”或者被大户牵着鼻子走的尴尬局面，才能确保市场自身的主导地位。

　　作为经销商，则应从增加自己的服务附加值、扩张经营渠道、丰富和提升经营品牌层次、提升自身品牌形象等等方面多做文章，以应对租金上涨的压力。换句话说，当产品已经不再成为核心竞争力的时候，服务才是根本的利润中心。