照明灯饰卖场如何制定合理租金标准？

　　租金标准，通常由两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。

　　一、基础租金计算方法及制定步骤

　　1计算方法

　　2制定步骤

　　定租金标准的难处主要来自于三方面的矛盾：

　　一是投资商方面尽快回笼投资和“放水养鱼”长期获利之间的矛盾;

　　二是价格政策与承租商要求之间的矛盾;

　　三是把拟订价位与周围同类项目进行比较而产生的矛盾。

　　如何制定能让市场接受的租金政策?在技术操作上可分三个方面：

　　整体价位、租金形式、付租时间。

　　目前，业内招商操作大多偏重于价位。其实，后两者(尤其是不同形式租金的各种组合)同样是招商成功的有效杠杆。比如，为加强对“形象店”的招商拉力，可采用“定额租金(低)十百分比租金(中)十补贴返还(中)”的组合设计。

　　为拉动本地区的薄利型品牌店入驻，可采用租金的“定额累退”方式：“第三年开始，若达到100万元/年营业额，定额租金则减少30元/平方米”等。

　　第一步：确定基价

　　基价是市场的主要定价标准，一个市场在其地段上，其商业的基价租金就赋予了一定的标准，从其典型性商业或商圈的承载力上，基价租金就可以确定，例如在一级城市;市区内一般在100元/平方米为标准，二级城市则为50-60元/平方米，三级城市的标准在15-20元/平方米。

　　租价是最反映市场承载量的一个值，租价3元/平方米/天，其售价可定为1万元。十年使用权买断是介于售价与租价之间的价位，它的标准为售价的60%，具体定价可根据住宅定价尾数就8原则或者9原则，如定价为3.5万元可考虑3.58万元，如定价为1万元可考虑9800元，以些类推。

　　年租价：十年使用权价：售价=1：6：10，如租价为10元/平方米/天，年租3600元/平方米，10年使用权价为1.8万元/平方米左右，售价为3万元左右。

　　在一个供应量颇大，超过市场需求量的情况下，则考虑规模的放大量，放大量就意味着消化量慢，承受力分散。所以在基价上要适当地放低，尤其在市场前期，等市场发展成熟了，再适当增加。

　　基价定制模型

　　第二步：押金及入市门槛

　　除了价格外，在市场中押金及入市门槛对价格的定位也很重要，某些市场为了解决建设资金压力，其定价中对基价及价差等不做过多要求，或只是一个基价，而且较低，但其在入市门槛中设置条件，即收押金、保证金或入场费(赞助费、好处费、建设费等名目繁多)，归根而言为入市门槛费。

　　押金及保证金费为可退的，在合同期内无息的，在财务上为应付款。而入场费、赞助费等直接划为利润。

　　入市门槛设定的两个方面

　　通过对入市门槛的设定，可实现除了租金外的收益，但在投资核算中，对于回收成本，性质却一致。

　　入市门槛设定一般都在市场认同度高的市场中产生的。入场门槛参照的值，除了租金，以及区域传统外，另外一个就是转让费，通过对典型性商业分析，针对典型性商业的摊位转让费，考虑规模及放大量就可以设定入场门槛。